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警惕中国经济被房地产绊倒
发布人:管理员    时间:2014/4/23 9:11:13    浏览:1412次

    当前,房地产市场的资金链是令市场最担心的问题。股市低迷、银行惜贷、销售萎缩、库存高企、经济增速下滑,这一切,都使房地产业深陷流动性“危情”之中。
    4月17日,温州房地产商发布应对房闹倡议书,恳请政府干涉;4月16日,有媒体报道,福建省出台名为《关于促进房地产市场持续健康发展的十条措施》的“口头通知”,市场解读为调控政策放松。2014年以来,无论是房地产开发企业,还是以收储为主的地方政府,都因债务堆积而面临极大的流动性困难,各种或明或暗的拯救流动性措施渐次登台。
    企业方面,浙江奉化一家县级市房企浙江兴润置业及关联企业惊曝总负债超过35亿元,其中银行贷款24亿元,涉及19家银行。当地政府承认,兴润置业资金链条断裂,初步核实已经资不抵债。这是继不久前浙江谛都房地产公司逾13亿债务链断裂后又一房企黑洞被揭开。而更多在高位拿地或者涉及民间高利贷资金的房企(兴润涉及民间借贷逾7亿)已经“绞索套头”,脚下的凳子随时可以被债权人抽去。
    地方政府,一方面土地出让金今年大幅下降,另一方面地方融资平台债务余额超20万亿,流动性吃紧。数据显示,2000年,中国土地收入才1000亿元,而2013年土地收入高达4.1万亿元。但今年以来,全国300个城市土地出让金收入大幅下降,其中住宅类用地下降尤甚。土地收入锐减,而政府对资金“刚需”的路径依赖欲罢不能,随着5年到期还本付息高峰临近,中国式的还债周期和去杠杆化化高潮已经到来。各地政府都面临如何变戏法,“十个茶壶五个盖”,眼花缭乱的接龙游戏怎么玩的问题。
    尽管监管层不断地实行清理、规范和压缩行为,但全国一万多个地方融资平台债务余额仍从9万多亿冒至去年底的20万亿。虽然地方政府表态“总体风险可控”,但房地产市场一旦失速,土地市场坍塌,存量固化的资产失去现金流,风险警报骤起。前些年银行、券商、信托排队来求各级平台公司放款,现在则是排队来板着脸逼债,流动性差的项目随时会面临“五马分尸”。特别是当经济进入下行周期,企业普遍丧失偿债能力,商业银行的资产负债表受损严重,负债表“减肥”迫在眉睫,长期高杠杆的房地产业则首当其冲“去杠杆”。若处理不当,整体信用风险就会进一步上升,可能导致凯恩斯流动性陷阱。

    资产价格的飙升是货币堆积和信贷扩张的结果。房地产市场,交易量和信贷增量历来是衡量流动性的重要指标,真实有效的交易价格必须有足够的资金流量作保证。美国人反思次贷危机与房地产的关系时说,就像棒球运动员为了能打出更好的成绩而注射类固醇激素,人为地增强肌肉一样。在房价不断飙升的岁月里,华尔街向市场注入了太多的兴奋剂。往昔房地产繁荣的“美国秘方”和“日本神话”到中国“黄金十年”的楼市沸腾,都是高能货币导入的结果。

    伯南克曾把应对资产泡沫出现的方法分为三种:“什么都不做”、“凭借风势”、“主动刺破”。资产泡沫会造成巨大的不稳定性,常常导致货币不成比例、无效地流入那些出现泡沫的部门。然而,当他在这三种方法中选择时,“主动刺破”这种方法完全排除了,因为没有哪个政府希望或者放纵房地产的崩溃。用格林斯潘的话说,企图刺破经济中某些泡沫的做法“可能会对其他部门造成意想不到的巨大伤害”。他在反省次贷危机时说,一个深刻教训是从华尔街到华盛顿的双向失灵——市场失灵和政府的监管失灵。如果说市场失灵是因为利益群体的贪婪导致其在房地产领域的过度放纵,而监管的失灵则更为复杂。

    格林斯潘曾说过“房地产泡沫在破裂之前无法判断”,就像地震无法预报一样。但在其自传《我们的新世界》里,他终于吐了真言:“联邦储备委员会并不是在真空中运作。如果升息打压了资产价格,一定会导致自己的选票减少。因为,无论是股票还是房地产,涉及面都非常广泛,几乎影响到所有的中产以上阶层,任何导致资产价格下跌的政策都是‘不得人心’的。美联储不想被投资者控告,是我们破坏了大家的退休计划,你们可以想象我在下一次国会熬夜召开的听证会里遭到炮轰的情形。”

    由此可见,任何一个市场,如果监管者、决策者掺杂太多私利,政策就难免首鼠两端、摇摆不定,最终市场走向放纵和崩溃。任何经济体的资产泡沫从发酵、膨胀到最后的破灭都有其运行的内在机制和规律,其终极风险的积聚又不以任何政府的意志为转移。回头看,几乎所有大国经济都曾经被绊倒在房地产这块“硬石头”上,30年前的拉美、20年前的日本如此,10年前的亚洲“四小龙”亦然,现代金融监管制度堪称完美的美国亦未能逃脱。中国能摆脱这种魔咒般的定律吗?

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