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关于对《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》及相关文件政策解读
发布人:管理员    时间:2012/8/31 9:17:08    浏览:1657次

      一、什么是《办法》所称的住宅物业服务收费?
      本办法所称住宅物业服务收费,是指物业服务企业按照服务合同的约定,对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序,向业主或者物业使用人所收取的费用。
      物业管理活动的基础是物业服务合同,物业服务企业根据合同约定向业主或物业使用人提供物业服务,业主或物业使用人根据物业服务合同缴纳相应的物业服务费,双方是平等的民事法律关系。物业服务企业的管理内容一般包括以下两个方面:一是对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理;二是维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。
      二、住宅物业服务收费所遵循什么样的定价原则?
      住宅物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。
      三、住宅物业服务收费包括几种定价形式?
      住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段,分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅前期物业服务费采取包干制的实行政府指导价,非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费、停车服务费实行市场调节价由双方合同约定。
      四、实行政府指导价的物业服务收费是由什么部门制定的?
      普通住宅前期物业服务费采取包干制的实行政府指导价,历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区及高新区基准价及浮动幅度由市价格主管部门会同市物业主管部门制定,报市人民政府批准并每年向社会公布。各县(市)、长清区基准价及浮动幅度由其价格主管部门会同同级物业主管部门制定,报同级人民政府批准并每年向社会公布。具体收费标准,由建设单位与物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内合同约定。
      五、普通住宅物业服务收费是如何确定的?
      普通住宅前期物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素,实行分等级定价。各县(市)、长清区参照执行。
      我市普通住宅物业服务收费政府指导价格根据《济南市普通住宅物业服务等级标准》规定的服务内容、服务质量以及等级标准分等级定价,其中《等级标准》分为公共性物业服务等级服务标准和特种设施设备维护运行服务标准两部分。公共性物业服务等级标准按物业服务质量分为一星级至五星级五个等级,其中一星级为最低等级,五星级为最高等级,等级越高,服务标准越高,对应的物业服务收费指导价格越高。特种设施设备维护运行服务标准不分等级。
      六、市内各区普通住宅物业服务收费政府制定的基准价格具体是多少?
      物业服务收费基准价格为公共性物业收费标准与特种设施设备维护运行服务收费标准之和。其中公共性物业收费标准分为一星级至五星级,五个等级,其政府指导价格为:一星级0.50元/平方米·月;二星级0.75元/平方米·月;三星级1.00元/平方米·月;四星级1.30元/平方米·月;五星级1.60元/平方米·月。特种设施设备维护运行服务不分等级,包括电梯维护运行以及自动消防控制设施维护运行两部分。电梯维护运行费为0.35元/平方米·月,自动消防控制设施维护运行费为0.20元/平方米·月。在前期物业管理阶段,建设单位与其选聘的物业服务企业应根据所能提供的物业服务项目及质量标准,选择物业服务等级,在对应的政府指导价范围内通过合同约定具体物业收费标准。
      七、普通住宅物业服务成本一般包括哪几部分?
      (一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
      (二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用;
      (三)物业管理区域清洁卫生费用;
      (四)物业管理区域绿化养护费用;
      (五)物业管理区域秩序维护费用;
      (六)办公费用;
      (七)物业服务企业的固定资产折旧;
      (八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
      (九)经业主同意的其它费用。
      物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
      八、《办法》对前期物业服务合同有怎样的规定?
      建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同应当约定以下内容:物业服务等级、物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的,其约定应当一致。
      建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同中应当包含上述物业服务合同内容。
      九、《办法》对物业服务费缴费起点以及预收期限是如何规定的?
      业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的,物业服务费由开发建设单位交纳。业主或者物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的,物业服务费从建设单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。
      物业服务合同有约定的,物业服务费可以预收,预收时间一般不超过半年。
      十、《办法》及配套文件对物业服务收费计收原则是如何规定的?
      物业服务收费按法定房屋产权面积(不含与住宅配套的储藏室面积)计收。改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室的物业服务收费实行市场调节价,可高于住宅物业服务收费标准,由双方协商确定。独立专有车库,需要按照房屋权属证书或购房合同载明的建筑面积交纳物业服务费。
      十一、前期物业合同按规定向政府价格主管部门备案时应提供哪些资料?
      物业服务企业应当自与建设单位签订前期物业服务合同之日起三十日内,将营业执照、资质证书、物业服务合同和物业服务成本等相关资料分别向物业所在地市、县(市)、长清区价格主管部门备案。
      十二、对于分期开发、分批交付的住宅项目物业服务费的收缴《办法》是如何规定的?
      因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因,造成物业管理区域配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的,业主交纳的物业服务费适当降低,降低幅度应在约定收费标准的30%以内,由开发建设单位与物业服务企业协商约定,差额部分由建设单位补偿物业服务企业。
      十三、《办法》及配套文件对已签订物业服务合同项目与《办法》的衔接问题是如何规定的?
      物业服务合同约定期限的,在合同期内,物业服务及其收费标准仍按合同约定执行;物业服务合同未约定固定期限或前期物业服务合同已经到期的,符合业主大会成立条件的,由物业所在地街道办事处按照《山东省物业管理条例》有关规定负责组织、指导成立业主大会,并由业主大会确定物业服务及其收费标准;暂未成立业主大会的,应由物业所在地街道办事处组织业主代表、前期物业服务企业和开发建设单位召开联席会议,拟定物业服务收费标准调整方案,并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,物业服务及其收费标准方可按照《济南市物业服务收费管理实施办法》执行。
      十四、《办法》及配套文件对共有车库车位租赁费是如何规定的?
      车位租赁费实行政府指导价,由市、县(市)价格主管部门会同同级物业主管部门制定基准价及浮动幅度,报同级政府批准后执行。历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区及高新区普通住宅小区共用车库内的车位租赁基准价格为220元/个.月,可上浮10%,下浮不限。实施车位租赁服务的单位应在指导价格范围内与业主通过合同约定车位租赁费具体标准。
      十五、《办法》及配套文件对共有车库停车服务费是如何规定的?
      物业管理区域内规划用于停放汽车的共用车库内的车位产权人或承租人应当交纳停车服务费。普通住宅前期物业管理阶段停车服务费采取包干制的实行政府指导价,由市、县(市)价格主管部门会同同级物业主管部门制定基准价及浮动幅度。历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区及高新区普通住宅小区停车服务基准价格为35元/辆.月,可上浮10%,下浮不限。
      十六、《办法》及配套文件对停车服务费的构成以及服务标准是如何规定的?
      停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。普通住宅小区前期物业管理阶段共用车库停车服务费实行政府指导价。实施停车服务的单位应根据《济南市普通住宅共用车库停车服务标准》,结合本单位停车服务实际情况,在指导价格范围内与业主通过合同约定停车物业服务费具体标准。
      十六、《办法》对房屋空置、车位空置其收费标准是如何规定的?
      房屋交付后空置半年以上的,经业主或物业使用人与物业服务企业确认后,其物业服务费按照物业服务收费标准的70%交纳,合同另有约定的从其约定。
      车位未停放车辆空置半年以上的,经车位产权人或车位承租人与物业服务企业确认后,停车服务费按照收费标准的70%收取。
      十七、《办法》及配套文件对地上车位停车收费是如何规定的?
      占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的,应当交纳车位场地使用费,收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格确定。车位场地使用费属于全体业主共有。
      车位场地使用费的分配按照《山东省物业管理条例》有关规定执行。车位场地委托物业服务企业管理的,物业服务企业可提取一定比例的停车服务费。具体比例由业主委员会与物业服务企业协商确定。
      业主大会成立前占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的,应由物业所在地街道办事处组织业主代表、前期物业服务企业和开发建设单位召开联席会议,在有关部门的指导下,拟定车位划定和使用方案,并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意,由物业所在地街道办事处组织实施。场地使用费标准在不超过住宅小区共用车库车位租赁费政府指导价70%的范围内确定。
      十八、《办法》对车辆看管费是如何规定的?
      业主或者物业使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的,应当与物业服务企业另行合同约定。
      十九、《办法》及配套文件对特种车辆及临时停放车辆收费是如何规定的?
      物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取停车费用。
      停放超过2小时的外来车辆按照2元/小时·辆缴纳场地使用费,每天最高不得超过12元。
      二十、《办法》及配套文件对车位场地使用费管理是如何规定的?
      物业服务企业可按不超过20%比例提取停车服务费。车位场地使用费剩余部分,由物业所在地街道办事负责监管。业主大会成立后,车位场地使用费及时移交给业主委员会管理,并接受全体业主监督。车位场地使用费主要用于补充物业管理区域的专项维修资金。
      二十一、《办法》对车辆实行出入证管理的有哪些规定?
      物业服务企业对车辆实行出入证管理的,应当为业主或物业使用人免费配置出入证。因遗失、损坏需要补办的,可适当收取工本费。
      二十二、《办法》对专业经营单位收费是如何规定的?
      专业经营设施设备产权属于专业经营单位的,其运行、维护、养护、更新费用由专业经营单位承担,不得计入物业服务支出或物业服务成本。尚未按规定移交专业经营单位的,按照物业服务合同约定执行。
      物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。
      专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
      二十三、《办法》对装修期间产生的建筑垃圾收费是如何规定的?
      业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾,应当按照物业服务企业或者社区居民委员会指定的地点堆放,并承担清运费用,具体收费标准由双方协商确定。
      二十四、《办法》对物业服务企业在成本监管方面有哪些新举措?
      政府价格主管部门对物业服务收费实行成本监审和价格监测制度。物业服务企业应按照市价格主管部门的要求,如实反映情况,报送相关资料。两项制度的建立为政府制定和调整物业服务收费指导价格提供了政策依据和参考。
      二十五、《办法》对物业收费明码标价有哪些规定?
      物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话等,接受业主的监督,不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。 物业服务企业应当定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。
      二十六、政府价格主管部门加强对物业服务收费监督检查的同时,对哪些行为可以予以处罚?
      政府价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的,由价格主管部门依据《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规予以处罚:
      (一)超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的;
      (二)低于服务等级要求提供服务并收费的;
      (三)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;
      (四)强制服务并收费的;
      (五)不按规定实行明码标价的;
      (六)其他违反价格法律、法规规定的行为。

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