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开发商必须要有持久的物业服务能力
发布人:管理员    时间:2011/7/12 9:41:04    浏览:1940次

        现在有些社区和谐建设程度不够,不但是开发商的责任,也有住户的选择,因为住户没有提出这种诉求,仅仅盲目地追求草坪、绿化、户型、房价、楼的外观等硬件。这些再好,但如果没有附之以相应的软件、没有优质的服务,那么它的含金量是非常低的,住户的生活水平、生活质量也是非常低的。所以说房子好造,而服务才是性价比最重要的条件,小区的物业水平才是最重要的。

        如果任何一栋房子、一种社区,包括社区管理很烂的房子在市场上都照样畅销,那么真正优质的小区就不可能多。从开发商的角度来说,出于利益需求,一开始进行小区设计的时候,对物业进行对接、衔接的时候,一开始对住户做出承诺的时候,他不能让住户满意,他的房子就卖不掉,就要破产,所以市场在制约他,必须为构建和谐社区打好基础。

        在开发商和消费者之间有一个机构--物业公司。通常情况下,开发商在建房子时就已选好物业公司,以至于有的开发商把住户的钱收了,在房子出售时把房子讲得天花乱坠,获取利润之后把遗留的无穷无尽矛盾转移给了物业公司。在我国,物业公司的利润空间非常微薄,风险极大。一个亏损的物业公司是没有能力承担责任的,所以说那种把一个小区轻率地,或者是刻意地委托给一个房地产物业公司,然后自己转身走掉,这个房子是买不得的,我认为这本身就是个陷阱。中国大多数房地产开发商,把物业转移给物业公司来做,一方面是由于自己企业规模小,另外一方面是追求短期效益,还有很重要的一个心计在里面,就是逃脱责任,避免后期物业的付出。消费者在选择房屋的时候、选择社区的时候要充分注意这一点。

        物业公司是一个非常脆弱的行业,不能成为一个有效的经营领域,难以承受风险,因此出现很多小区物业公司换了一拨又一拨,以至于出现有的小区就没有了物业公司。没有了物业公司,整个社区完全处于混乱状态,离开长久的、日复一日的、24小时的服务,这个房子是没有使用价值的。就像我们说世界上有高级的七星级宾馆,如果把下水断了12个小时,那就变成垃圾场,别的都不用讲,就这一条就不行。所以居民在选择自己居所的时候就要选择它是否具备这样一种和谐社区的能力,这是根本。如果等到物业公司放弃管理,开发商走掉,这时候再谈构建和谐社区已经没有意义了,是不可能的。因为不会有任何一个政府部门来接管这个物业,因为一家接管,所有物业公司都可能放弃管理,这将成为政府沉重的负担。那么政府不接管,又没有物业公司来维护,最终将苦了这些住户。这些住户将来面对的不仅仅是社区配套服务问题,还有安全问题、楼宇的修整问题等等一系列问题。

        我认为,应该把是否有能力持久办物业作为开发商资质,和开发商获得土地开发权一样作为一个非常重要的条件提出来,这就是政府职能部门的任务。我认为应该对开发商的评估、资质审查过程中加上一条强制性的条款,就是物业能力,不具备持久物业管理能力的开发商,不管把地价给到多高,都不能给开发权。否则的话,谁都对后期物业不负责任,最后责任给了谁?都推给了社会、推给了政府。成立一个项目公司,搞了一块地,建完了以后,钱搂完了以后转身走人,解散,到别的地方再办一个公司,再整一块地,如此重复,到处操作。把驴牵走了,把橛子都留给了后来的物业公司,物业公司拔不动,这个橛子就钉在每一个住户的心头上。一个小区出现这样的问题,一个点一个点,最后连成一个片一个片,一个城市有一两个社区被物业遗弃了,天天有人上访,这还不算可怕,要一二十个呢?上百个呢?城市就将瘫痪,它将酿成重大的社会问题,一个城市如此,全国几百个城市呢?这个就不堪设想了,应该引起高度重视。

        我建议,对开发商不仅要有物业能力的要求,而且还要有持续开发能力的要求。开发商没有持续开发能力,总是换场子,总是不停地换脸面,那他的物业怎么能够长期延续呢?开发商要专业化、持久化,得有强大的资产做支撑,就为政府今后不至于背上沉重的负担做好了前期准备。因为开发商不好好为大家服务,违背条款,住户一旦提起起诉,政府就可以拿公司资产充当物业费。我觉得这是制度上应该解决的问题,所谓制度创新,也包括这些相对微观的行业的创新。

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