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坊间多唱衰中国楼市 未来走势再引国民关注
发布人:管理员    时间:2014/3/12 9:38:33    浏览:1898次

      记者最近在国内部分知名网站上看到,很多新闻都在大肆宣传楼市出现“拐点”、楼市“泡沫”破裂、楼市即将“崩盘”。文章都采用了较为醒目的方式,向市民宣讲着楼市“危险论”。中国楼市经历了2013年的辉煌,在2014年伊始却在“量”、“价”上来了个大拐弯,是什么原因引起的这种现象呢?带着问题记者采访了济南龙腾国际花园的赵总。

  记者:关于济南楼市在2014年的走势,在房价上您有一个怎样的预测?

  赵总:全国1、2月份的楼市情况有涨有跌,就具体到济南市场而言,在2014年或许会有销量上的波动,或许部分楼盘在价格上会有所波动,但是不会出现大面积或者大幅度的房价下降。

  记者:部分业内人士认为2014年的济南楼市可以看成“先扬后抑”:即上半年的热销和下半年的“平静”,您是怎么看待的?

  赵总:上半年的热销可以看成是开发企业受银行信贷的限制而不得不作出的销售任务上的调整。在2013年年底时,房企从银行贷款是相当难的,所以今年很多房企在制定销售任务时都会把时间定在9、10月份,所以很多企业会在上半年的时候加速、加量推盘,为的是能提前完成任务。至于下半年的“平静”而言是相对于楼盘放量来说的,仔细观察不难发现,二环以内的楼盘在价格上一直都比较坚挺,市场上并未出现大量的放盘。反倒是西客站片区可能会出现较大的供应量,楼盘之间的竞争会比较激烈,或许该片区会出现降价销售的情况。

  记者:针对目前国内部分一线城市出现大幅降价和售楼处被打砸的现象,您有什么认识?济南会出现大幅降价的现象吗?

  赵总:楼盘降价首先要看降价背后的原因。就济南而言,楼盘降价取决于三个要素:地价、税收和银行信贷。地价是房价制定的第一步,地价高走也就难以抑制楼价的高走,地价不降,楼盘的售价是不可能下降的。然后就是关于房企缴纳的各种税费,部分税费不能减免,房价也没法降低。最后一个也是比较重要的一个就是银行的信贷发放,银行信贷发放难导致很多房企走向民间借贷。民间借贷利息高,也就直接增加了企业成本,提高了房子的价格。

  2014年房地产市场分化或加剧

  从目前的市场表象来看,一线城市和三四线城市呈现出了不同的特征,三四线城市较大的供应量已经超出了地区的实际需求量,房屋的空置率在逐渐增高,空城的数量也在增加。很多中小房企因为无法尽快的回笼资金,所以出现很多“跑路”、“破产”、“转行”的情况。就大型房企而言,会逐渐增大市场的占有比例。

  拿2013年来讲,一线城市、部分二线城市表现相对较热,房价有持续上涨和反弹的市场风险,三四线城市相对来讲由于市场供应量充裕,市场表现相对平淡,价格上涨动力不是很充足,甚至在2014年年初,韶关、温州、包头等城市已经出现房价下降的现象,整体市场已经出现明显“分化”现象。尤其是芜湖、舟山、温州、徐州等这些城市,市场成交量低迷,房价还处于下跌或停涨的状态。同策咨询的张宏伟认为银行信贷政策差别化的执行,2014年调控政策强化对于不同城市的“分类指导”,将导致不同城市的调控政策具有“分化”的特征,这样将导致大多数品牌房企的布局战略相对应继续强化一二线核心城市的布局,甚至放弃经济增长预期不好的三四线城市。

  部分开发商为了快速的回笼资金去开发其他项目,在“非常时期”也会采用降价促销的形式,毕竟企业的资金链良性运转才是企业生存下去的要素。

国内1、2月楼市表现差异大

  进入到2月以来,国内陆续有楼盘大幅降价、售楼处遭遇打砸的情况发生,刺激民生的“楼价下跌”事件又重新走进了大众视野。同时还出现了部分三四线城市房价遭遇“腰斩”和“鬼城”增多的现象,一二线城市和三四线城市的不同表现所带来的负面影响是否会落地到济南呢?济南融汇爱都的负责人吴总向记者进行了解释。2014年上半年济南楼市还是以走量为主,价格不会出现较大的波动。市场走势还要看“两会”的结果,如果在两会上出现关于楼市收紧的政策,那么济南的楼市在下半年将会出现一个僵持的局面; 如果出现楼市利好消息,那楼市将会呈现一个比较好的销售态势。

  依据吴总个人经验来说,济南不会出现较大面积的价格波动,吴总认为济南的刚需量大,目前的市场供给和实际需求还是不匹配的,市场还是有较大的需求空间。如果出现不利于楼市的政策,或许会出现销售上的僵持或涨幅的降低。济南目前还存在不少价值洼地,如城南融汇爱都和鲁能领秀城和西客站周边的楼盘,这些地区的真实价值并未得到有效释放,未来一旦市场重新复苏价格上极有可能会再有提升。

  行业的唱衰、银行信贷的收紧、企业回笼资金等多重因素都集合在了一起,貌似中国的楼市又有回到2008年的趋势,不论未来怎样还让我们拭目以待。本刊记者马妍

  国土部问计一线基层“新土改”落地进入倒计时

  日前国土部召开全国深化土地管理制度改革地方座谈会,并在会上讨论了《深化土地管理制度改革总体思路框架》(征求意见稿)内容。意见稿提出了改革的目标和总体思路,强调了改革的原则和底线,确定了改革的重点任务,明确了改革的保障措施。“土地管理制度尤其是农村土地管理制度改革要接地气、顺民意、尊民愿、问民计、维民权,问计基层和一线,广泛听取基层意见,认真总结基层开创的鲜活经验,加快研制总体思路框架,深化土地管理制度改革。”国土部副部长王世元在上述座谈会上说,而且这已经是他在不到两个月时间里第二次专门谈及此项改革。“深化农村土地使用制度改革的方案是我们的总体框架,在这个方案的基础上,我们要逐步细化安排,比如哪一项工作需要试点,都要单项提出来,报中央政府批后积极稳妥地推进。”王世元说。据他透露,集体经营性建设用地流转入市,国土部正在研究细化思路和任务。

  目前可以肯定的是,新土改方案正在加紧设计,农地流转已进入“倒计时”。而记者从权威渠道和近期透露出的最新信息来看,“存量农地”和“新增农地”均有先期进入试点的可能性,只是针对“不同的地”,要制定“不同的改革方案”。这也给了各地不同试点的猜想空间。记者注意到,其中,“存量农地”即为过去由乡镇企业使用的存量集体经营性建设用地,而“新增农地”为新增农村经营性集体建设用地。

  对此,权威人士分析指出,虽都为农地,但两者所涉及的法律规定也并不相同。其中过去由乡镇企业使用的存量集体经营性建设用地。其出让、转让出租的依据是土地管理法六十三条的规定。这方面改革探索涉及的问题包括如果仍然使用原地块,但改变了企业的合资方或产业属性,需要履行哪些法定程序;由于规划调整或者因环保、基础设施配套等原因不再使用原地块,需要经过何种方式和什么程序才能实现原土地使用权的转让。

  同策咨询研究部总监张宏伟表示,经过这一轮史上最严房地产市场调控,“去投资化”调控效果已经显现,各个城市逐渐回归到以供需为主的市场基本面本质。据《2013胡润财富报告》显示,中国四种类型的千万富豪中,炒房者就占有一席,炒房者指的是主要投资房地产并拥有数套房产的人,他们占千万富豪的15%,大约有16万人,比2012年增加1万。

  业内人士指出,在房地产行业黄金十年已逝的大背景下,依靠房地产继续致富已不像以往那样轻松。虽然房地产仍然是最重要的投资品种,但投资难度越来越大,不少值得投资的物业因被限购难以购买,而投资不限购的商业地产不仅风险大还需要专业知识和眼光。目前,在广州中心区购买一套两房单位至少要投入两百万左右,这样的高门槛必然使得一些资金不雄厚的小投资者离场,而且在现阶段交易税费高且交易限制多的情况下,短线炒房已很难获利,中长期投资将是大势所趋,这对资金的占用要求也更高。在房产投资门槛渐高,获利难度增加的同时,市场上的投资渠道、产品却有日益增多趋势,商品房、写字楼、黄金、债券基金、货币基金、银行理财产品、信托产品等都是可以选择的对象,由于货币政策偏紧,不少银行推出年化收益率5%-6%甚至更高的理财产品,比投入数百万租金回报却不过2%-3%的房产投资似乎更有吸引力,而以余额宝等为代表的互联网金融理财产品的出现更让投资方式发生改变,今年,或许有更多人不再将投资的眼光紧紧盯着房产上,房产投资市场的分化或也是种趋势。
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