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香港楼市降价风吹到内地 "暴跌论"或不现实但投资楼市需谨慎
发布人:管理员    时间:2014/3/12 9:38:02    浏览:1812次

      香港楼市日前掀起降价风,由新鸿基与长和系为代表的香港老牌地产商纷纷打折促销,最高折扣一度高达40%。香港作为一个历经楼市跌宕起伏的成熟市场,其风向标意义可谓深远,而这一信号,使成交量已大幅下滑的内地房地产业的悲观情绪再度加剧。

  中国指数研究院17日发布报告显示,第7周监测的42个城市中,超九成城市周均成交面积同比下跌。creis中指数据库数据显示,第7周监测的42个城市中,月周均成交面积除温州、徐州、南充外同比全部下跌,其中北京、深圳跌幅最大,分别下跌91.83%和89.29%,广州紧随其后,同比下跌77.25%。

  与此同时,资本市场对于房地产业未来判断也不看好。自2013年起,房地产股全面下跌,跑输大盘8个百分点。其中,地产龙头保利地产2013年股价跌幅达38.2%,万科下滑19.37%,招商、金地同样如此,跌幅分别达29.75%和3.68%。业内人士表示,地产股走势不仅是房企上市公司当季业绩的体现,更代表了市场投资者对于未来房价和房企运营情况的预期。一时间房价“暴跌论”又起。

  香港楼市或对内地有影响

  随着香港特区政府推出“双辣招”调控持续发力以及美国量化宽松政策的逐步退出,香港部分大地产商近期大手笔降价卖房,与此同时香港豪宅买卖萎缩,一些内地客在香港亏钱卖楼。

  2月10日,新鸿基地产位于香港元朗的“尔峦”推出156个新单位,平均售价约8526港元/平方英尺(约合人民币71679元/平方米),比去年推售时降幅达35%,比周边二手楼价也低10%-15%。为吸引内地买家,针对香港楼市调控双倍印花税和买家印花税的“狠招”,新鸿基地产提供“交易完成后回赠税费总额70%”的优惠。以此计算,项目的最高降价幅度超过40%。香港长江实业今年初推出的新年首个新楼盘“diva”,折扣后优惠幅度达25%,售价处于同区域最低水平。

  同时,内地客在港亏钱卖楼的消息也不断传出。一位内地人持有位于港岛山顶的300平方米房子,2011年购进花了约1.28亿元,最近以1.3亿港元售出,账面虽赚200万,但连同印花税及佣金等,估计亏损600万元。另一处约90平方米的住宅,原由内地客以2265万元购入,近日以2200万元易手,实质损失180万元。

  住建部政策研究中心研究员赵路兴表示,香港楼市与内地楼市上涨周期联动,香港作为内地房企主要融资地,热钱外流势必会对融资造成影响。但自2013年房地产市场走高以来,房地产项目出货率较高,房企资金较为充裕,内地楼市又有其独立性与封闭性。“因此,香港楼市从某种角度来讲对内地楼市有一定影响,但影响程度不能过高估计。”“实际上,我们应注意的是香港楼市下滑对内地购房者预期的影响。”赵路兴说。

  对于2014年内地房地产风险,中国房地产学会副会长陈国强表示,应警惕对市场风险认识仍然薄弱的内地房企,对房市信号作出错误判断,造成不可控的风险。“香港楼市经历过市场的春夏秋冬,一旦出现问题,反应较为迅速并谨慎。在出现问题时,果断割肉,以减少损失。但内地房地产企业虽然经历了2008年的短暂低迷,但却未经历过较大的高低起伏,内地房企对风险认识仍然薄弱。”

  “暴跌论”难立足

  近日关于房价下跌的报道大有蔓延之势,人们敏感的神经再次紧绷起来。据了解,房价暴跌的判断来自对中国经济减速、国外房地产市场多年发展规律的推论,更直接的理由则是1月份楼市成交量出现腰斩。

  或许对房价暴跌的预判并非空穴来风,但北京理工大学房地产研究所所长周毕文表示,房价“暴跌”的观点推断并不现实。周毕文分析称,目前不同城市间已经出现了房产价格分化,一线城市维持不动或略有上涨的空间,三四线城市房价可能会往下走。但在缺乏数据支撑、购房需求多、地价高的情况下,断言房价暴跌是不现实的。

  上海易居房地产研究院研究员严跃进分析指出,当前房价“暴跌论”很难站得住脚,目前多数二三线城市楼市还是“供小于求”的态势,而年初一些城市房价环比下跌,与当地市场为迎合“返乡置业潮”出台的促销政策有关。

  严跃进预计今年上半年房价依然会步入小幅上升通道中,而自下半年开始,房价会呈现局部性降价,但总体依然以涨为主,但涨幅会收窄。同时,他还认为香港房价的下跌,和内地基础不同。香港市场上,楼市被金融资本和海外热钱所围拢。所以当此前美国退出qe后,资本逐利性决定香港楼市的金融基石被抽空,这样房价上涨就缺乏动力。内地楼市虽然也有很大的金融资本做支持,但终究最大的决定变量是供求的对比力量。在新型城镇化下,这样一种关系依然很难扭转。同时,在楼市调控的3年时间中,土地价格总趋势是上涨的,这也是内地房价居高不下的原因。

  未来投资楼市需谨慎

  在当下投资渠道相对匮乏,股票、黄金市场不被看好的环境下,房地产依然被视为保值增值的投资品。然而当前住房投资遭遇调控限制,且城市间分化情况严重,业内对买房投资也是观点不一,虽然热点城市仍被看好,但是支持出手买房与保持谨慎观望的声音并存。
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